Das Prinzip
Mieteinnahmen sind Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung. Davon ziehen Sie alle Kosten ab, die mit der Wohnung zusammenhängen. In den ersten Jahren liegen diese Kosten oft über der Miete. Der Verlust wird mit Ihrem Gehalt verrechnet und senkt so Ihre Einkommensteuer.
Wichtig: Sie sparen nur Steuern auf Geld, das Sie tatsächlich ausgeben oder abschreiben. Die Immobilie muss sich also auch ohne Steuereffekt sinnvoll rechnen.
Was Sie absetzen können
| Posten | Hinweis |
|---|---|
| Abschreibung auf das Gebäude | 2 bis 3 % linear, 5 % degressiv beim Neubau, bis 9 % beim Denkmal |
| Finanzierungszinsen | vollständig, Tilgung dagegen nicht |
| Finanzierungsnebenkosten | etwa Notar und Grundschuld, Bereitstellungszinsen |
| Hausverwaltung und nicht umlegbare Nebenkosten | laufend |
| Reparaturen und Instandhaltung | in den ersten 3 Jahren Grenze von 15 % der Gebäudekosten beachten |
| Fahrten, Gutachten, Kontoführung | soweit sie die Vermietung betreffen |
Der Grenzsteuersatz entscheidet
Ihr Grenzsteuersatz ist der Satz, mit dem der letzte verdiente Euro besteuert wird. Genau zu diesem Satz wirken auch Ihre Verluste aus der Vermietung.
| Absetzbare Kosten im Jahr | bei 35 % | bei 42 % | bei 45 % |
|---|---|---|---|
| 10.000 € | 3.500 € | 4.200 € | 4.500 € |
| 20.000 € | 7.000 € | 8.400 € | 9.000 € |
| 30.000 € | 10.500 € | 12.600 € | 13.500 € |
Steuerersparnis ohne Solidaritätszuschlag und Kirchensteuer.
Welche Objektart wofür
- Maximale Abschreibung: Denkmalimmobilie, 9 Prozent auf den Sanierungsanteil.
- Hohe Abschreibung bei moderner Technik: Neubau mit Sonder-AfA, in den ersten vier Jahren bis zu 10 Prozent.
- Niedriger Einstieg und Miete ab Tag eins: vermieteter Bestand. Mit einem Gutachten zur kürzeren Restnutzungsdauer lässt sich die lineare AfA oft deutlich erhöhen.
Die Ersparnis schon monatlich nutzen
Als Angestellter beantragen Sie beim Finanzamt einen Freibetrag für den erwarteten Verlust aus Vermietung. Ihr Arbeitgeber zieht dann weniger Lohnsteuer ab, und Sie haben das Geld jeden Monat auf dem Konto statt erst nach der Steuererklärung.
Häufige Fragen
Ab welchem Einkommen zahle ich 42 Prozent Grenzsteuersatz?
Für Alleinstehende ab knapp 70.000 € zu versteuerndem Einkommen im Jahr. Bei Zusammenveranlagung verdoppelt sich die Grenze. Ab rund 278.000 € beziehungsweise dem Doppelten bei Paaren gilt der Spitzensatz von 45 Prozent.
Bekomme ich die Ersparnis erst mit der Steuererklärung?
Nicht unbedingt. Angestellte können beim Finanzamt eine Lohnsteuerermäßigung beantragen. Dann wird der erwartete Verlust aus der Vermietung schon monatlich beim Lohnsteuerabzug berücksichtigt.
Muss ich die Immobilie 10 Jahre halten?
Verkaufen Sie eine vermietete Wohnung im Privatvermögen nach mehr als 10 Jahren, ist der Gewinn steuerfrei. Ein früherer Verkauf ist möglich, der Gewinn wird dann aber versteuert.
Prüft das Finanzamt, ob ich wirklich Gewinn erzielen will?
Bei dauerhafter Vermietung von Wohnraum geht das Finanzamt grundsätzlich von einer Absicht aus, über die Nutzungsdauer einen Überschuss zu erzielen. Problematisch wird es bei sehr kurzer Haltedauer oder verbilligter Vermietung an Angehörige.