Die Regel in einem Satz
Wer ein Baudenkmal vermietet, schreibt die bescheinigten Sanierungskosten nach § 7i EStG in 8 Jahren mit je 9 Prozent und danach 4 Jahre mit je 7 Prozent ab.
Was begünstigt ist und was nicht
| Kostenart | Abschreibung |
|---|---|
| Sanierungskosten nach dem Kaufvertrag, von der Denkmalbehörde bescheinigt | 9 % für 8 Jahre, 7 % für 4 Jahre |
| Altbausubstanz, Baujahr vor 1925 | 2,5 % pro Jahr |
| Altbausubstanz, Baujahr ab 1925 | 2 % pro Jahr |
| Grund und Boden | keine |
| Neue Garage, Stellplatz, Gartenanlage | nicht über § 7i |
Voraussetzungen
- Das Gebäude ist nach Landesrecht ein Baudenkmal. Bei reinem Ensembleschutz ist oft nur die Fassade begünstigt.
- Die Maßnahmen sind vor Beginn mit der Denkmalbehörde abgestimmt.
- Sie haben den Kaufvertrag vor Beginn der Sanierung unterschrieben. Nur Kosten danach zählen.
- Die Behörde stellt nach Abschluss eine Bescheinigung aus, die Sie beim Finanzamt einreichen.
Rechenbeispiel
Kaufpreis 300.000 €, davon 70 Prozent Sanierungsanteil, 20 Prozent Altbausubstanz mit Baujahr 1905 und 10 Prozent Grundstück. Grenzsteuersatz 42 Prozent.
| Zeitraum | Abschreibung pro Jahr | Steuerersparnis pro Jahr |
|---|---|---|
| Jahre 1 bis 8 | 20.400 € | 8.568 € |
| Jahre 9 bis 12 | 16.200 € | 6.804 € |
| Summe 12 Jahre | 228.000 € | 95.760 € |
Vereinfacht ohne Kaufnebenkosten, Zinsen, Solidaritätszuschlag und Kirchensteuer. Abschreibung im ersten Jahr anteilig ab Fertigstellung.
Typische Fehler
- Kaufvertrag erst nach Sanierungsbeginn unterschrieben. Dann sind die Kosten Teil des Kaufpreises und nicht begünstigt.
- Sanierungsanteil zu optimistisch angesetzt, die Behörde bescheinigt später weniger.
- Nur auf die Steuer geschaut. Lage und Miete entscheiden, ob die Wohnung nach 12 Jahren noch gut dasteht.
Häufige Fragen
Wie hoch ist die Denkmal-AfA für Vermieter?
Nach § 7i EStG schreiben Vermieter die begünstigten Sanierungskosten in den ersten 8 Jahren mit je 9 Prozent und in den folgenden 4 Jahren mit je 7 Prozent ab. Nach 12 Jahren sind die Sanierungskosten vollständig abgeschrieben.
Gilt die Denkmal-AfA auch für Selbstnutzer?
Ja, aber anders: Selbstnutzer können nach § 10f EStG 10 Jahre lang je 9 Prozent der begünstigten Kosten als Sonderausgaben abziehen, insgesamt also 90 Prozent.
Welche Bescheinigung brauche ich?
Die zuständige Denkmalbehörde muss bescheinigen, dass das Gebäude ein Baudenkmal ist und die Maßnahmen zur Erhaltung oder sinnvollen Nutzung erforderlich waren. Ohne diese Bescheinigung gibt es keine erhöhte Abschreibung.
Kann ich die Denkmal-AfA mit der normalen Gebäude-AfA kombinieren?
Ja. Die Altbausubstanz wird zusätzlich linear abgeschrieben, bei Gebäuden mit Baujahr vor 1925 mit 2,5 Prozent pro Jahr, sonst mit 2 Prozent.