Die zwei Bausteine
- Degressive AfA, § 7 Abs. 5a EStG: 5 Prozent vom jeweiligen Restwert. Für Wohngebäude mit Baubeginn oder Kaufvertrag zwischen 1. Oktober 2023 und 30. September 2029.
- Sonder-AfA, § 7b EStG: zusätzlich 5 Prozent pro Jahr, vier Jahre lang. Bauantrag zwischen 1. Januar 2023 und 30. September 2029.
Voraussetzungen für die Sonder-AfA
- Neue Wohnung, die es vorher nicht gab. Ein Ersatzneubau ohne zusätzliche Wohnfläche reicht nicht.
- Effizienzhaus-40-Standard mit Qualitätssiegel Nachhaltiges Gebäude (QNG).
- Baukosten höchstens 5.200 € pro Quadratmeter Wohnfläche.
- Vermietung zu Wohnzwecken im Kaufjahr und den folgenden neun Jahren.
- Beim Kauf: Erwerb bis zum Ende des Jahres der Fertigstellung.
Rechenbeispiel: 80 m² für 400.000 €
Kaufpreis 5.000 € pro Quadratmeter, Grundstücksanteil 15 Prozent. Gebäudeanteil also 340.000 €. Die Sonder-AfA wird auf höchstens 4.000 € pro Quadratmeter berechnet, hier also 320.000 €.
| Jahr | Degressive AfA | Sonder-AfA | Summe |
|---|---|---|---|
| 1 | 17.000 € | 16.000 € | 33.000 € |
| 2 | 15.350 € | 16.000 € | 31.350 € |
| 3 | 13.783 € | 16.000 € | 29.783 € |
| 4 | 12.293 € | 16.000 € | 28.293 € |
| Summe | 122.426 € |
Bei 42 Prozent Grenzsteuersatz entspricht das rund 51.400 € Steuerersparnis in vier Jahren, vor Zinsen. Danach läuft die degressive AfA vom Restwert weiter, später ist ein Wechsel zur linearen AfA von 3 Prozent möglich.
Vereinfacht: Kauf und Fertigstellung zu Jahresbeginn, ohne Kaufnebenkosten, Solidaritätszuschlag und Kirchensteuer.
Neubau in Leipzig
In Leipzig entstehen Neubauprojekte vor allem in den Entwicklungsgebieten im Westen und Süden der Stadt. Nicht jedes Projekt erfüllt den Effizienzhaus-40-Standard mit QNG. Ich prüfe vor dem Angebot, ob die Sonder-AfA für das konkrete Objekt tatsächlich greift.
Häufige Fragen
Wie hoch ist die Sonder-AfA nach § 7b EStG?
Bis zu 5 Prozent pro Jahr im Jahr der Anschaffung und in den drei Folgejahren, zusätzlich zur regulären Abschreibung. Zusammen sind das bis zu 20 Prozent der Bemessungsgrundlage in vier Jahren.
Bis wann muss der Bauantrag gestellt sein?
Für die aktuelle Fassung muss der Bauantrag nach dem 31. Dezember 2022 und vor dem 1. Oktober 2029 gestellt worden sein.
Welche Obergrenzen gelten?
Die Anschaffungs- oder Herstellungskosten dürfen höchstens 5.200 € pro Quadratmeter Wohnfläche betragen. Die Sonder-AfA wird auf maximal 4.000 € pro Quadratmeter berechnet.
Kann ich Sonder-AfA und degressive AfA kombinieren?
Ja, wenn beide Voraussetzungen erfüllt sind. Die degressive AfA von 5 Prozent gilt für Wohngebäude mit Baubeginn oder Kaufvertrag zwischen dem 1. Oktober 2023 und dem 30. September 2029. Beim Kauf muss die Wohnung bis zum Ende des Jahres der Fertigstellung erworben werden.