Warum Denkmal in Leipzig
Leipzig ist um 1900 rasant gewachsen. Aus dieser Zeit stehen ganze Straßenzüge mit Stuckfassaden, hohen Decken und Holzdielen. Viele dieser Häuser werden heute von Bauträgern denkmalgerecht saniert und als Eigentumswohnungen verkauft.
Für Kapitalanleger verbindet das zwei Vorteile: gefragte Altbauwohnungen in beliebten Vierteln und eine Abschreibung, die bei keiner anderen Objektart so hoch ist.
So funktioniert die Denkmal-AfA
Sie kaufen die Wohnung vor Beginn der Sanierung. Der Kaufpreis teilt sich in drei Teile auf:
- Grund und Boden: nicht abschreibbar.
- Altbausubstanz: linear 2,5 Prozent pro Jahr bei Baujahr vor 1925.
- Sanierungsanteil: 8 Jahre je 9 Prozent, danach 4 Jahre je 7 Prozent. Nach 12 Jahren sind 100 Prozent abgeschrieben.
Die ausführliche Erklärung mit allen Voraussetzungen finden Sie im Ratgeber zur Denkmal-AfA.
Rechenbeispiel: Gründerzeitwohnung für 300.000 €
| Anteil | Betrag | Abschreibung pro Jahr |
|---|---|---|
| Grund und Boden, 10 % | 30.000 € | 0 € |
| Altbausubstanz, 20 % | 60.000 € | 1.500 € |
| Sanierung, 70 %, Jahre 1 bis 8 | 210.000 € | 18.900 € |
| Abschreibung Jahre 1 bis 8 | 20.400 € |
Bei einem Grenzsteuersatz von 42 Prozent sind das rund 8.570 € weniger Einkommensteuer pro Jahr, acht Jahre lang. Über 12 Jahre schreiben Sie 228.000 € ab, das entspricht rund 95.800 € Steuerersparnis. Dazu kommen die Finanzierungszinsen, die Sie ebenfalls absetzen.
Vereinfacht: ohne Kaufnebenkosten, Solidaritätszuschlag und Kirchensteuer. Im ersten Jahr wird anteilig ab Fertigstellung abgeschrieben. Die Aufteilung des Kaufpreises steht im Kaufvertrag.
Lagen, die ich mir genau anschaue
Gohlis, das Waldstraßenviertel und Schleußig sind seit Jahren gefragt und haben stabile Mieten. Plagwitz und Lindenau haben sich stark entwickelt und bieten noch Spielraum beim Preis. In Reudnitz und Connewitz kommt es stark auf die einzelne Straße an.
Entscheidend ist nicht der Name des Viertels, sondern Straße, Haus, Grundriss und die Miete, die dort realistisch zu erzielen ist.
Worauf Sie beim Kauf achten sollten
- Der Bauträger hat die Sanierung vorab mit der Denkmalbehörde abgestimmt.
- Der Sanierungsanteil im Kaufvertrag ist nachvollziehbar aufgeteilt.
- Es gibt eine Fertigstellungsgarantie und eine Zahlung nach Baufortschritt.
- Die angesetzte Miete passt zur Lage und zum Mietspiegel.
- Der Bauträger hat bereits vergleichbare Projekte fertiggestellt.
Häufige Fragen
Welche Kosten einer Denkmalimmobilie kann ich abschreiben?
Begünstigt sind die Sanierungskosten, die nach dem Kaufvertrag anfallen und von der Denkmalbehörde bescheinigt werden. Als Vermieter schreiben Sie diese in 12 Jahren vollständig ab: 8 Jahre je 9 Prozent und 4 Jahre je 7 Prozent. Die Altbausubstanz schreiben Sie zusätzlich linear ab, Grund und Boden gar nicht.
Wie hoch ist der Sanierungsanteil in Leipzig typischerweise?
Bei Bauträgerprojekten in Leipzig liegt er oft zwischen 60 und 80 Prozent des Kaufpreises. Der genaue Wert steht im Kaufvertrag und hängt vom Zustand des Gebäudes ab.
Was passiert, wenn die Bescheinigung fehlt?
Dann erkennt das Finanzamt die erhöhte Abschreibung nicht an. Deshalb prüfe ich vor jedem Angebot, dass der Bauträger die Abstimmung mit der Denkmalbehörde vorab nachweist.
Kann ich eine Denkmalwohnung später verkaufen?
Ja. Nach 10 Jahren ist ein Gewinn aus dem Verkauf einer vermieteten Wohnung im Privatvermögen steuerfrei. Die Denkmal-AfA geht beim Verkauf nicht auf den Käufer über, das senkt den Kreis der Kaufinteressenten aber in der Praxis kaum.